Продвижение агентства недвижимости в Алисе и Google

Коротко: почти всё про GEO в недвижимости написано для застройщиков, а не для агентств. Агентству важнее другое: Алиса AI и Google отвечают по топу выдачи, где сильны Циан, Авито и Домклик. Жильё через ИИ искали 11% россиян, по опросу Level Group. Начинать стоит с карточек, профилей на агрегаторах и реестра РГР.

Сколько покупателей уже ищут жильё и риелтора через нейросеть?

Жильё через ИИ искали 11% россиян, по опросу Level Group (vedomosti.ru, 04.08.2026). Из них 24% после подборки нейросети всё равно пошли к риелтору. В городах-миллионниках ИИ для жилищных вопросов пробовала треть жителей, но 66% не доверят ему решение о сделке — опрос ГК «Садовое кольцо» (spark.ru, 21.12.2025).

Вывода «ИИ ведёт клиентов к агентам» эти цифры не дают: в том же опросе на риелтора полностью полагаются 28% всех опрошенных, а при разных базах разница в четыре пункта вывода не держит. Ясно другое: часть клиентов приходит к агенту, уже спросив нейросеть, и агентству лучше быть в том ответе.

Риелторских структур на 1 января 2026 года — 53,6 тыс., на 6,7% больше, чем годом раньше, по данным «Контур.Фокус» в пересказе forbes.ru. Выделиться среди них помогает реестр Российской Гильдии Риэлторов: 2637 офисов компаний и 20 224 аттестованных специалиста (reestr.rgr.ru, 24.09.2026). Сертификация добровольная, система зарегистрирована в Росстандарте в 2002 году. В материалах о GEO для недвижимости, которые мы нашли, реестр не упоминает никто.

Долю сделок через посредников оценивают по-разному. Группа «Плюс» прогнозировала на 2025 год 70% на первичном рынке, директор «МИЭЛЬ» Александр Москатов называет 95% для вторичного, агентства здесь посчитаны вместе с агрегаторами (тот же материал Forbes). Только через агентства в среднем по регионам — 57–60% к началу 2025 года (dvizhenie.ru). Нейросети агенты освоили: их применяют 59% из 89 опрошенных агентов и агентств, чаще для текстов объявлений, по опросу «Авито Недвижимости», где ещё ответили 10 000 россиян (vedomosti.ru).

Как Алиса AI и Google AI Overviews выбирают, какое агентство назвать?

Алиса AI собирает ответ из обычной органической выдачи Яндекса: запрос раскладывается на подзапросы, каждый уходит в поиск, модель отбирает источники из топа. Опора — отчёт «Ашманов и партнёры» «Коммерческий поиск с Алисой» (2026). Он закрытый, мы опираемся на его публичный пересказ: это их оценка, не наш замер. Попасть в ответ почти невозможно без позиции в топ-20 органики, в топ-5–10 шансы заметно выше, а возраст и траст сайта на отбор не влияют. Решает текст: слова запроса в начале title (заголовок во вкладке браузера и в выдаче) и h1 (главный заголовок на самой странице), понятный адрес, структура. Как проверить это на своём сайте — в разборе продвижения сайта в Алисе AI через Вебмастер.

Google AI Overviews опирается на тот же индекс, что и обычный поиск Google, а для локальных запросов берёт данные из карточки Google Business Profile (housingwire.com). Преимущество у страниц с микроразметкой (schema) — служебным кодом, которым сайт сообщает поисковику: вот организация, её адрес и телефон, вот вопрос и ответ. Какие типы разметки ставить первыми, мы разобрали в статье о микроразметке для нейросетей. Но 38% источников AI Overviews лежат за пределами топ-10.

ChatGPT на локальные запросы, по тому же housingwire, отвечает по индексу Bing и справочникам; как он выбирает агентство на русских запросах, не описано.

Почему в ответе нейросети чаще оказывается агрегатор, а не агентство?

По коммерческим запросам о недвижимости в органике сильны Циан, Авито Недвижимость, Домклик и Яндекс Недвижимость. Раз Алиса AI и AI Overviews отвечают поверх органики, агрегаторы с высокой вероятностью попадают в ответ первыми. Это вывод из механики, замера по нише в открытых источниках нет.

Часть спроса площадки забирают до внешней нейросети. У Циана есть ИИ-помощник, собирающий подборки объектов (trends.rbc.ru). «Домклик» тестирует диалогового ИИ-агента для подбора жилья; на пилоте срок решения о покупке, по сообщению finance.mail.ru, сократился втрое, размер пилота там не указан.

Вытеснить агрегатор из ответа агентству не по силам, выгоднее, чтобы попавшая в ответ страница агрегатора называла агентство. Отсюда три действия:

• публиковать объявления от профиля агентства, а не от личных аккаунтов агентов: тогда на каждой странице объекта одно название компании;
• заполнить профиль на Циане, Авито и Домклике: название, адрес и телефон как на сайте, ссылка на сайт, номер сертификата РГР, если есть поле;
• собирать отзывы в профиле и отвечать на них: это текст на той самой странице, которую нейросеть может взять в ответ.

Насколько это сдвигает ответ Алисы, публично не измеряли. Но стоит это дисциплины агентов, а не бюджета.

С чего начинать, если про карточки Яндекс Карт данных нет?

С карточек, и это решение на неполных данных. Для Google связь описана: бизнесы, которые цитирует ИИ, почти без исключений активно ведут Google Business Profile и держат данные одинаковыми везде (housingwire.com, рынок США). Как Алиса AI использует карточки Яндекс Карт в коммерческих ответах, Яндекс публично не описывал, и для нас это открытый вопрос.

Порядок от этого не зависит. Карточки в Яндекс Картах, 2ГИС и Google нужны и без нейросетей: по ним клиент находит офис и читает отзывы. Заполнить их быстрее, чем вывести сайт в топ-20. Подтвердится связь с Алисой — работа сделана, нет — потеряно несколько вечеров.

Продвижение агентства и продвижение объекта недвижимости — это разные задачи?

Да. Продвижение объекта недвижимости — работа с фактами квартиры или ЖК: цена, метраж и срок сдачи совпадают на всех площадках, есть таблица параметров и вопросы-ответы. Так к застройщикам подходит socmediamarketing.ru.

Продвижение агентства рассчитано на годы: имя компании узнаётся отдельно от объявлений, через отзывы, сертификацию, СМИ и сайт. Но агентство продаёт и квартиры, отсюда два шага. У каждого объекта факты одинаковые на Циане, Авито и сайте, иначе нейросеть соберёт ответ из противоречивых цифр. А страница объекта на сайте ведёт на страницу компании с городом, адресом и номером сертификата РГР.

Что сделать агентству недвижимости, чтобы нейросеть его назвала?

Работать нужно с каждым источником, из которого нейросеть собирает ответ. Большую часть делают сотрудники агентства, подрядчик нужен для сайта.

Источник ответа → что сделать агентству → кто делает. Порядок действий:

1. Сами, за вечер. Спросить Алису AI и ChatGPT «агентство недвижимости в Казани», «риелтор для продажи квартиры» и записать, кого они называют (как проверить за 15 минут).
2. Сами. Заполнить карточки на Яндекс Картах, 2ГИС и в Google Business Profile.
3. Сами. Свести к одному виду NAP — название, адрес и телефон (Name, Address, Phone) — везде, включая профили на агрегаторах.
4. Сами. Проверить запись в реестре РГР и вывести номер сертификата на сайт.
5. С подрядчиком. Завести страницы под города, районы и частые вопросы клиентов с прямым ответом в первом абзаце.
6. С подрядчиком. Настроить микроразметку Organization и FAQ, затем повторить проверку из шага 1.

Своих замеров сроков по недвижимости у нас нет. Ориентир — статья об этапах и сроках продвижения в нейросетях: в нашем пилоте повторный замер стоит на четвёртой–пятой неделе после старта работ. Рыночные вилки — в разборе цен на продвижение в нейросетях.

Мы в Звонко работаем и как агентство по продвижению недвижимости в нейросетях: продвижение в Алисе AI ведём в том же порядке — карточки, профили и реестры, затем сайт и упоминания. Места в ответе нейросети не гарантирует никто, и мы тоже. Наша задача — чтобы нейросети было из чего собрать верный ответ про агентство.

Частые вопросы о продвижении агентства недвижимости

Действительно ли покупатели квартир уже ищут жильё через нейросети?

Да, но пока меньшинство: 11% россиян уже использовали ИИ при поиске жилья, по опросу Level Group, и 24% из них потом всё равно обратились к риелтору. Среди всех опрошенных на риелтора полностью полагаются 28%, так что уводит ли ИИ клиентов от агентов, неясно.

Почему в ответе нейросети чаще звучит Циан или Авито, а не название агентства?

Алиса AI и Google AI Overviews строят ответ поверх органики, а по коммерческим запросам о недвижимости в ней сильны агрегаторы. Это вывод из механики отбора, а не замер по нише.

Достаточно ли рекламы, чтобы нейросеть назвала агентство недвижимости?

Нет. Алиса AI, по пересказу закрытого отчёта «Ашманов и партнёры», собирает ответ из органической выдачи, рекламных мест в этом отборе нет.

Помогает ли сертификация РГР агентству попасть в ответы ИИ?

Прямых данных о влиянии на ответы Алисы AI нет. Но номер сертификата и карточка в реестре — проверяемый факт, его нейросети процитировать проще, чем слова о надёжности.

Что делать, если нейросеть путает агентство с однофамильцем или федеральной сетью?

Сверить, что название, адрес и телефон совпадают на сайте, в картах, реестре РГР и на агрегаторах: разнобой мешает модели отличить одну компанию от другой.

Нужна ли агентству отдельная страница под каждый город или район?

Да, если агентство работает в нескольких городах или районах. Общая страница «о компании» по запросу «риелтор в Кудрово» в топ-20 вряд ли выйдет, а без топа Алиса AI её почти не берёт.

ОБ АВТОРЕ

Дмитрий Зимин Сооснователь Звонко. 12 лет в маркетинге и медиа, бывший главред спортивных СМИ